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遊休不動産の相続で検討するべき定期借地権などの土地活用方法

不動産

親族等の死亡により相続が起きた場合、不動産、預貯金といった積極財産から、借金を含む消極財産まで様々な財産や権利を引き継ぐことになります。今回は、その中でも、土地の相続について解説します。

相続する土地の種類と活用

種類

不動産を相続する場合、その不動産は、活用されている不動産と活用されていない不動産(遊休不動産)に分けられます。このうち、 活用されている不動産については、実家と賃貸不動産など収益を得ることのできる不動産にさらに分けることができます。

活用されている不動産

実家

実家を相続した場合、そこに誰かが住むのであれば、さほど問題はないでしょう。ですが、誰も住まない場合には、空き家のままにしておくと維持管理のコストや税金負担といったコストがかかります。そこで、誰も住まないのであれば、まず、セカンドハウス等一時的な利用をすることが考えられます。このような一時利用の予定がないのであれば、後でご紹介する「遊休不動産の活用」と同様の方法によって、新たに活用することが考えられるでしょう。

賃貸不動産など

賃貸不動産等を相続した場合、まずは、その不動産に関する権利関係、キャッシュフローの状況を把握することが必要です。賃貸不動産等を相続した場合、賃貸借等に関する権利関係も併せて引き継ぐこととなりますが、それらの権利関係に問題がある場合もあり、賃貸経営の状況を把握した上で、相続という問題に対処する必要があるからです。

遊休不動産の活用

遊休不動産(ゆうきゅうふどうさん)とは、空き地のような活用されていない不動産のことを言います。相続した不動産の中でも、遊休不動産については、活用方法が様々であり、処理が難しいものです。不動産については、税金がかかる上に、管理コストも大きくなりやすいからです。そこで、土地の所有に伴い発生するコストについては、その土地の使用・収益から得られた金銭により支払う、という視点を持っておくことが重要になります。

自己利用

遊休不動産を、ご家庭の個人的な利用に使う方法です。この方法には、現状に大きな変更を加えなくてよいというメリットがある反面、税金や維持のコストがかかる、土地からの収益は得られないというデメリットがあります。コスト負担が大きい場合には、売却や不動産運用について検討することが必要です。

売却

遊休不動産について、活用する予定がないのであれば、すぐに売却するというのも選択肢のひとつです。少子化により人口が減少している日本では、不動産が今後値上がりする見込みは小さく、管理コストが大きくなる前に売却する方が得策となる場合も多くあります。

不動産運用

収益化の方法

遊休不動産を収益化する場合、どのように収益化を図るかが1つのポイントになります。

建物の場合

貸店舗として賃貸する、住宅として賃貸する、宿泊施設としての利用などが考えられます。

土地の場合

その土地に建物を建設して上記のような利用をするほか、駐車場として賃貸するということも考えられるでしょう。

不動産運用の方式

自己建設方式

自己建設方式とは、計画、建築の手配、運営をすべて土地所有者が行う方法を言います。

メリット

収益の中抜きがなく、成功時に見込まれる利益が大きいことが挙げられます

デメリット

労力や知識、時間が多くかかり、リスクが大きいことが挙げられます

事業受託方式

事業受託方式とは、建物の建設を所有者(オーナー)が行い、事業を不動産会社等(デベロッパー)がオーナーからの委託を受けて行う方式を言います。

メリット

オーナーに求められるノウハウや負担、リスクは軽減する

デメリット

デベロッパーに報酬を支払う分、自己建設方式よりも得られる利益が少なくなる

建設協力金方式

事業受託方式の中でも、テナントがあらかじめ決まっており、テナントが貸付金(「建設協力金」)を交付する場合を、「建設協力金方式」と言います。

メリット

テナントの建設協力金を用いた運用ができ、キャッシュフローの確保が容易である

デメリット

この方式を取れる土地はテナントの集客が容易である土地に限られている

土地信託方式

土地信託とは、土地所有者(委託者かつ受益者)が、信託契約、遺言、公正証書等によって行う意思表示により、信託銀行など特定の者(受託者)が一定の目的に従い土地の管理、処分等をすべきものとすることを言います。

メリット

信託銀行が土地所有者の委託を受けて資金調達し、不動産を管理・運用、得た収益を所有者に配当するという方式のため、所有者に特別のノウハウ等が要求されない

デメリット

信託銀行が管理等を引き受けてくれる土地は「高家賃の地域」であるなど、立地条件の良い地域に限られているため、土地信託方式を取れるケースは限られている

等価交換方式

等価交換方式とは、土地所有者とデベロッパーが土地と土地上の建物を共有する方法を言います。

メリット

土地を提供することで現実に資金を出さずに済む

デメリット

土地の完全な所有権は失われる(持分のみ)、等価交換方式をとることができるケースは限られている(土地信託方式と同様、好立地であるなどの条件がある)

定期借地権方式

定期借地権とは、定められた契約期間(一般的には50年)で借地関係が確定的に終了する借地権(土地を借りる権)を言います。この方式では、所有者が賃貸人となり土地を貸し、賃借人がこの土地の上に建物を建設し、所有者(賃貸人)は賃借人から「賃料」という形でお金を受け取ることで収益を上げることができます。

メリット

所有者(賃貸人)自らは建物の運用に伴うリスクを負担しなくてよい

デメリット

賃貸借の期間は長期となるため、後に運用方法の変更や売却の可能性がある場合にはこの手法を取りにくい

まとめ

このように、相続した土地の活用方法には様々なものがあり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、コストがどの程度のものか、適切な運用手法は何かといった判断をする必要があります。相続した不動産の運用にお困りの場合は、適切な運用方法を選択するため、専門家へ相談することをおすすめします。

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この記事のディレクター
行政書士 保田 多佳之

このサイトの管理者。2005年から現在までウェブの企画・制作・マーケティングまで幅広く経験しています。これからも仕事の中心はウェブの仕事です。2021年から行政書士専用のウェブ制作を行っています。

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