農地は、農地法により、農地以外の使用を厳しく制限されています。農地を造成して、家を建てたり、資材置き場などにする場合には、「農地転用」の許可が必要になります。
農地転用は、農地を農地以外の目的に転用することです。農地法により規制されています。
建物などを建築するために、一定の規模以上の土地に変更を加える場合には、「開発行為」の許可も必要です。
農地転用や開発行為は、申請書類と添付書面の作成に時間がかかって、煩雑で、高度な専門知識が必要となっています。
普通の一般の人が自分で、作成や準備するのは、とてもたいへんな作業となってしまいます。
農地関係の専門知識のある行政書士が、相談に応じて、的確なアドバイスをして、書類の作成も代行してもらったほうがよいかもしれません。
１．農地転用
国土が狭くて、住宅地にできるような土地が少ない日本においては、土地の利用については、いろいろ競合が発生します。
住宅地や工業用地などの農地以外の土地の調整を図るためには、農地法に基づいた農地転用許可制度を設けて、農地を農地以外の目的として使用する時は、都道府県知事、または特定市町村長の許可を得る必要があることになっています。
農地法の農地転用許可には大きく分けて、自分の土地を農地以外の目的のものに変更する場合の第4条許可と農地以外の目的のものに変更して、売買や賃貸借などをする場合に必要となる第5条許可があります。
さらに、農地を農地のままで売買や賃貸借する場合には第3条許可が、また相続した場合も届出が必要となります。
農地転用許可の申請を行う時は、根拠などをまとめた理由書を提出しなければならない自治体が多くあります。
理由書の書き方や方法については情報が少なくて、一般の人が書こうとすると、非常に苦労することになるために、農地転用を専門としている行政書士に依頼したいということが多くあります。
農地法5条許可申請などは、原則として土地を譲る人と土地を譲り受ける人との共同申請をするものとされていますが、行政書士に依頼すると、農地の譲渡人と譲受人の両方から委任状を受け代理人として申請することができるので、手続がスムーズにすすめることができます。
２．農地売買
農地の売買は、農地法によって厳しく制限されているために、一般の土地と違って、田や畑などの農地は、簡単には、他人に売買することができないようになっています。
農地を売買するためには、基本的に農業委員会などの許可を受ける必要があります。
農業委員会は、農地法に基づいて売買や貸借の許可、農地転用案件への意見具申、遊休農地の調査や指導などを中心に、農地に関する事務を執行する行政委員会として市町村に設置されています。
農地を農地として売買するのか、もしくは農地以外の目的に転用して売買するのかによって必要とされる許可が違ってきます。
農地や採草放牧地を売買する場合には、農業委員会の許可が必要になります。農地などを譲り受けることができるのは、すでに一定規模以上の農業を行っている者か、農業生産法人に限られています。
農地を住宅用地や工業用地など、他の目的に転用して売買する場合には、都道府県知事、または特定市町村長の許可が必要になります。
ただし、優良な農地は転用を厳しく制限されますので、市街地に近い農地や生産力の低い農地などが転用を認められる可能性があります。
農地売買についても、どのような許可が必要で、どのような条件の場合に許可が取りやすいのか、専門家の行政書士に相談することになります。
３．山林の所有者変更
森林の所有者を把握するため、平成24年4月以降、売買や相続などの原因にかかわらずに、新たに森林の所有者となった者に対して、市町村に届出を行うことが義務付けられました。
当該の土地の所有者となった日から90日以内に、取得した土地のある市町村に届出が必要になっています。
森林の所有権移転の登記なども必要となります。
４．農地転用の種類
行政書士にとって、農地関係で、農地転用の相談はメインになります。もう少し、農地転用について、詳しく説明します。
農地転用は許可制です。転用の許可が必要な農地の種類があります。農地転用とは、農地を耕作以外の目的で使うことです。
農地は、国によって農地法を基にして、規制をかけて食の確保として農地転用の調整をしています。
農地法4条と農地法5条が農地転用を規制して、４条で所有者の農地転用を規制し、農地に自宅を建てる場合など規制されます。
農地法5条では、転用の権利や移転を規制します。農地転用には都道府県知事等の許可が必要になります。農業委員会が申請の窓口となっています。
５．農地転用の手続き
農地転用の手続きをする場所と方法について
所在地の地方自治体に申請をしますが、地目、面積、土地利用計画、用途などを記載します。農地転用の審査は、農業委員会で農地法に基づいて、農地の売買や貸借の許可、農地転用案件への意見を出します。
面積が4ha以上では、農林水産大臣の許可をもらう場合もあります。市街化区域内は、農地転用許可は不要になります。
６．農地転用できない農地
農地転用できない農地もあります。農用地区域内農地、農用地に指定された農地では、原則、農地転用は許可されません。
第1種農地、甲種農地などです。第2種農地は、審査によります。周辺の農地に支障がある場合も許可されません。災害、排水施設、日照、通風などのためです。
農業集落内の農地は、基本的には転用がむずかしいと思ってよいでしょう。
７．農地を買う条件について
誰でも農地を購入することができません。
農地は、誰でも購入できる土地ではなく、農地法で保護されています。
農地法で売買や賃貸には制限があります。農地は農業目的以外に使えません。
農地法3条に準じて農業委員会等の許可を受けるなどの方法があります。地方自治体の承認が必要な場合もあります。農用地区域内農地は、農振除外の手続きが必要になります。
８．農地を転用できる面積の制限
農地を転用できる面積には制限がある。その根拠とは
転用する面積の上限は、一般住宅の転用できる面積の上限では500ｍ2までとなっていますが、農家住宅の場合、上限は、1,000ｍ2までとなります。
事業用であれば、上限は、上限なしとなります。
例外として、敷地５００平方メートルを越えて、転用できる例外があります。
ただし、面積が大きくなると、開発許可など関係法令の申請基準を満たさなければなりません。
農地を住宅へ転用するときは、建築面積について建ぺい率を確認します。農地法の許可条件は、建ぺい率が22％以上であることが要件となっています。
一般住宅という目的については、500ｍ2が妥当と判断されていると思われます。農家の住宅は1,000ｍ2まで、認められるのは、農作業のための土地が必要と考えられているからです。