土地の相続のなかでも、農地を相続した場合、どのように対応すればよいのでしょうか。
農地は、農業資源の確保・適正化のために、特有の制限がかけられています。今回は、農地の権利関係について定めている法律である農地法について、相続との関係を踏まえて解説します。
農地法とは
農地の特殊性
日本における土地は限られているため、農地として利用できる土地は有限です。
また、土地の利用方法には様々なものがありますが、土地を農地として利用する場合、どのくらいの土地を農地として利用すれば、どのくらいの農業生産が見込まれるかといった政策的な配慮が必要となります。
そこで、農地法は、農業経営の効率化して農地の利用関係を調整し、農業上の利用を確保することで、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図ることで、国民に対する食料の安定供給の確保をすることを目的として定めています（農地法１条）。
このような目的の農地法は、農地の所有や売買について制限をしています
しかし、現代では、農家の高齢化が進み、農地を相続したとしても、これを手放したいと思う人が多くいるのが実情です。そこで、相続した農地を処分する際には、農地の所有や売買について特別に定めた農地法の規定について確認する必要があります。
農地とは
では、農地法が定める「農地」とは何でしょうか。
「農地」とは、耕作の目的に供される土地のことです（農地法２条１項）
具体的には、田んぼ、畑、果樹園、牧草採草地などをイメージすればよいでしょう。現在は農地としては使われていないものの、耕作をしようと思えばいつでも耕作できる土地（耕作放棄地）も、農地法上の農地として扱われます。
農地の権利移動の制限（農地法３条）
農地法３条の概要
農地法３条は、農地について所有権移転等をする場合や、土地上の権利の設定・移転について、原則として、農業委員会の許可を得なければならないとしています。
つまり、農地を農地のまま、農家に売却する場合の許可について、定めています。
例外的に、許可を要しない場合（農地法３条１項各号）や、農地法３条２項の許可要件を満たしていなくても許可が認められる場合（農地法３条３項）もあります。許可を要しない場合の代表的なものとしては、農業経営基盤強化促進法に基づく「利用権設定等促進事業」の対象となっている事業（農地法３条１項７号）が挙げられます。
農地の権利移動の許可が認められる場合
では、どのような場合に農地の権利移動についての許可が認められるのでしょうか。
農地法は、農地を取得する者が、耕作を行う農地のすべてを効率的に利用すると認められない場合（農地法３条２項１号）や、取得後に農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがある場合（農地法３条２項７号）などには、許可が認められないとしています。
また、農地の面積の合計や取得後の耕作に用いる面積の合計が50ヘクタール（北海道では２ヘクタール）を超えなければならないとされています（農地法３条２項５号）。
つまり、農業資源の確保・適正化による耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図ることで、国民に対する食料の安定供給の確保に資するという農地法の目的（農地法１条）のために、農地の権利移動については、土地を農業に用いることが確実であると見込まれる者に対してしか許可を認めないとしているのです。
許可が必要な場合、許可が認められるための要件
- 権利を取得しようとする者がその取得するすべての農地について自ら耕作すると認められること
- 法人の場合は、農業生産法人であること
- 権利を取得しようとする者が農業経営に必要な農作業に常時従事すると認められること
- 権利取得後の面積の要件を満たすこと
- 権利を取得しようとする者の通作距離等からみて、その農地を効率的に利用すると認められること
農地法３条の内容を整理すると、農地の権利移転には原則として許可が必要となりますが、利用権設定等促進事業となっているなど、許可が不要となる場合もあります。
農地の転用の制限（農地法４条）
農地法４条は、農地を農地以外のものにする場合に、原則として都道府県知事や指定市町村長の許可を受けなければならないとしています（農地転用許可制度）。
つまり、農地の土地をそのまま保有しながら、
農地以外のものとして利用したい場合の許可について定めています。
この許可についても、農地法の目的から、農地を農地以外のものにすれば、農業の効率的かつ総合的な利用のために支障がある場合（農地法４条６項４号）などには認められないとされています。
具体的には、農用地区域や集団農地、土地改良事業対象農地といった農業振興法や農地法の規定に基づき農地としての利用を促進することとして決められた地域については、原則として農地転用許可は認められません。それ以外の農地については、許可が認められる場合があります。
また、市街化区域については、行政が農地としての利用よりも市街地化を進めたいと考えている場所ですので、許可が認められやすくなっていたり、届出で足りるようになっていたりする場合もあります。
農地の転用のための権利移動の制限（農地法５条）
農地法５条は、農地を農地以外のものにするために所有権や土地上の権利を設定・移転する場合に、原則として都道府県知事の許可を受けなければならないとしています。
つまり、農地を農地以外に用途変更して売却する場合の許可について定めています。
例外的に許可は不要とされている場合
法律の規定に基づき策定された農用地利用集積計画や農用地利用再配分計画、所有権移転等促進計画の定めに従った権利移動である場合（農地法５条１項２号〜４号）などです。
都市計画法が規定する市街化区域内にある農地であって、あらかじめ農地委員会への届出を行った場合（農地法５条１項７号）も許可は不要とされています。
農地法４条の場合と同様に、農地としての利用を促進したい地域については許可が認められにくく、市街化区域として農地としての利用を抑制したい区域については届出で足りるなど緩やかな制限となっているのです。
農地としての利用を促進したい地域
市街化区域として農地の利用を抑制したい地域
農地を相続する場合の手続き
農地であることの確認
まず、相続する土地が、「農地」であるかどうかを確認する必要があります。農地であれば、農地法の適用を受けることになるからです。
農地の利用の検討
相続した土地が農地であった場合、まず、土地の相続登記を法務局で行なった上で、農業委員会に対して、下記の書面を提出して届出を行う必要があります。
- 農地の相続等の届出書
- 相続したことを確認できる書面
なお、農業促進の観点から、農地の相続については、納税猶予の特例が設けられており、税法上の優遇を受けられる場合もあります。
また、その土地をどのように利用したいかについて相続人間で話しあう必要があります。その結果、土地を売却等処分することとなった場合や、農地以外として利用することに決まった場合には、以下の手続が必要となります。
必要な許可や届出のため準備
農地がある区域の確認
農地法上のどのような手続が必要かを確認するために、その農地が、どのような区域内にあるのかを確認する必要があります。
具体的には、農用地区域等の農業を促進するような地域内にあるのか、それとも市街地化区域のような農地としての利用を抑制する地域内にあるのかということです。
必要書類の準備
農地法の規定に基づく許可が必要である場合
- 土地の位置を示す地図及び登記事項証明書
- 土地に設置しようとする施設の位置を明らかにした図面
- 事業実施のための資力及び信用があることを示した図面
- 転用行為の妨げとなる権利を有する者がある場合にはその同意があったことを証する書面
- 土地改良区域内にある場合には土地改良区の意見書
- その他、参考となる書類を添付書類として準備
届出が必要な場合
- 土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書
- 土地の賃借権が設定されている場合には解約の許可等があったことを証する書面
- 農地法５条の転用のための権利移転をする場合で都市計画法上の開発許可を必要とする場合には許可を受けたことを証する書面を添付書類として準備
許可の申請又は届出
必要な準備をすれば、農業委員会に対して、書類を提出することになります。
この際、農地を農地以外のものとして自ら転用する場合（農地法４条）には、農地を転用する者が申請等を行い、農地そのものの売買等（農地法３条）や農地の転用のための権利移転（農地法５条）の場合には、農地の譲受人と譲渡人が連署で申請等をすることになります。
許可申請を行った場合には、農業委員会が意見を付して都道府県知事等に書類を送付し、後に都道府県知事等から申請者に対して許可・不許可の通知がなされます。
まとめ
今回は農地の相続について、関連する農地法の中心的な規定を解説しました。
しかし、農地の取り扱いについては、農地法だけでなく農業振興法や都市計画法も関係しており、複雑な規定となっています。
親族に高齢の農業経営者がいる場合や農地を保有する親族がいることが分かっている場合には、あらかじめ農地の処分についてよく話し合っておく方が良いでしょう。
また、相続後に相続した農地を処分したいと考えたものの、詳しい法律の規定の理解が難しい場合には、農業委員会や専門家への相談をおすすめします。
