不動産売却のための媒介契約は、一般媒介契約をオススメします

不動産

不動産の売却を考えている場合、不動産業者に媒介(仲介)を依頼することがほとんどだと思います。不動産の媒介契約にはいくつかの種類がありますが、どの媒介契約を選択するのが良いのでしょうか。今回は、不動産媒介契約の種類、内容を解説し、それぞれの媒介契約を比較検討したいと思います。

媒介契約の種類

不動産媒介契約は、大きく分けて、【一般媒介契約】【専任媒介契約】に分けることができます。一般媒介契約は、<明示型>と<非明示型>に分けることができます。専任媒介契約は、専属専任媒介契約と(専属ではない普通の)専任媒介契約に分けることができます。これらはどのような内容なのでしょうか。

一般媒介
  • 明示型
  • 非明示型
専任媒介
  • 専任媒介契約
  • 専任専属媒介契約

それぞれの媒介契約の内容

一般媒介契約

一般媒介契約とは、他の不動産業者(宅建業者)にも重ねて媒介を依頼することができる媒介契約の種類です。他の業者にも依頼していることを明らかにする義務があるものが<明示型>、義務がないものが<非明示型>と呼ばれます。

一般媒介<明示型>
  • 他の業者にも依頼していることを明らかにする義務があるもの
一般媒介<非明示型>
  • 他の業者にも依頼していることを明らかにする義務がないもの

専任媒介契約

専任媒介契約とは、他の不動産業者(宅建業者)に媒介を依頼することを禁止する媒介契約のことです。専任媒介契約のうち、依頼者が自分で買主を見つける「自己発見取引」を禁止する特約がついたものは、<専属専任媒介契約>と呼ばれ、(専属ではない普通の)専任媒介契約とは区別されています。

専属専任媒介
  • 他の不動産業者に媒介を依頼することを禁止
  • 依頼者が自分で買主を見つける「自己発見取引」も禁止
専任媒介
  • 他の不動産業者に媒介を依頼することを禁止
  • 依頼者が自分で買主を見つける「自己発見取引」は可

不動産媒介契約における個人の保護

個人の保護の必要性

そもそも、不動産売買において、不動産業者に媒介をする依頼者は、不動産について、業者と比較して知識を十分に持っていない場合がほとんどです。

したがって、依頼者は、不動産業者に対して信頼をおいた上で、不動産の売却の媒介を委ねることになります。この場合に、もし不動産業者が適切に仕事をしてくれなければ、依頼者は大きな不利益を被ることになります。

そこで、宅地建物取引業法(以下「宅建業法」といいます。)では、依頼者を保護するために、不動産の媒介契約に関する定めをおいています。

宅建業法の媒介契約に関する個人保護規定

一般媒介契約に関する宅建業法の規定

一般媒介契約は、専任媒介契約と比較して、他の業者への依頼が可能であったり、自己発見取引も可能であったりするため、専任媒介契約よりも緩やかな規制となっています。具体的には、契約の有効期間の定めはなく、契約の自動更新も可能であり、後に詳しく説明する指定流通機構(レインズ)への登録の義務はなく、業務の処理状況の報告の義務もありません。

専任媒介契約に関する宅建業法の規定

専任媒介契約については、依頼者が他の業者に対して依頼をすることができないという性質から、規制は一般媒介契約と比較して厳格となっています。

まず、契約の有効期間については、3ヶ月以内とされています。依頼した不動産業者ではいつまでも売却できないと依頼者が考えた場合に、契約期間満了後に、他の業者と契約することを可能とするためです。次に、期間満了後の契約の自動更新については、依頼者の申出がなければ更新ができないこととなっています。自動更新の特約も無効です。

一般媒介契約では、依頼した不動産業者が適切な買主を見つけるのに時間がかかるようであれば、その業者との契約はそのままにして、他の業者と契約すれば済みます。しかし、専任媒介契約では、このような他の業者との契約が認められないため、期間満了後に依頼者に他の業者と契約するかどうかの判断の機会を与える必要があるからです。

また、指定流通機構(レインズ)への登録についても、休業日を除いて媒介契約登録の日から7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に行わなければなりません。これは、他の不動産業者と契約できない売主が不利益を被らないように、物件情報が多くの買主の目にとまる機会を保障したものです。

さらに、業務の処理状況について、2週間に1回以上(専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上)、報告することも義務付けられています。

このように不動産取り扱いのプロである不動産業者に対して、個人が安心して媒介を依頼できるように、宅建業法はいくつかの規定を設けているのです。

指定流通機構(REINS;レインズ)とは?

ところで、先ほどから出ている「指定流通機構」(REINS;レインズ)とは、一体何でしょうか。

指定流通機構(レインズ)は、不動産業者の間の物件情報の交換のためのネットワークです。

指定流通機構(レインズ)に物件が登録されると、他の不動産業者も登録された物件情報を見ることができます。物件の登録によって、物件を買いたい人が業者を訪問するとその物件の存在を知ることができるようになり、売却先を見つけることが容易になるのです。

つまり、大手の不動産業者に対して売却の媒介を依頼したからといって有利になるわけではありません。指定流通機構(レインズ)への登録がなされると、指定流通機構(レインズ)から不動産業者に対して登録を証する書面が交付され、不動産業者はこれを遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。

このような不動産業者の間の情報交換を可能にする指定流通機構(レインズ)への登録は、先に説明したように、専任媒介契約については必ず登録しなければならないとされています。また、一般媒介契約についても、登録義務はありませんが、多くの不動産業者は、物件情報を登録することで売却先を見つけやすくしたいため、登録することが多いでしょう

結局どの契約がいいのか?

複数の業者と媒介契約を結ぶことのメリット・デメリット

複数の業者と同時に媒介契約を結ぶことのメリット

一般媒介契約では複数の業者と同時に媒介契約を結ぶことができます。つまり、同時に様々な業者に依頼して、様々な不動産業者の意見を聞くことが可能です。そうすると、様々な意見を聞いた上で、より良い売却を探ることができます。

また、多くの不動産業者を同時に使うことで、より多くの不動産業者の持つ販路を使うことができるので、様々な多くの買主の候補となる人に物件を見て購入を検討してもらうことが可能です。そうすると、買主(売却先)が見つかりやすくなるだけでなく、多くの買主との間での価格競争が生まれることで、不動産価格も適正価格に落ち着きやすいと言えます。

複数の業者と同時に媒介契約を結ぶことのデメリット

他方で、複数の業者と同時に媒介契約を結ぶことのデメリットもあります。不動産業者は、売買契約を成功させると依頼者から成功報酬として、仲介手数料をもらうことになります。

そうすると、業者としては、他の業者が成約させると一銭ももうけにならない一般媒介契約よりも、成功したら確実に利益を得られる専任媒介契約の方が熱心に仕事をしようと考えるのが通常です。また、そうなると、広告費も、他の不動産業者と成約に至る可能性一般媒介契約よりも、確実に自社利益となりうる専任媒介契約に対する方が使いやすくなります。

もっとも、広告費などのリソースの割きやすさの違いから見た一般媒介契約のデメリットは、一般媒介契約で同時に複数の不動産業者と契約することで、多くの販路を用いることによってカバーできるとも考えられます。

売却先発見の容易性

もっとも、売主としては、売却先がきちんと見つかることも重要になってきます。2種類の媒介契約の間で、売却先発見の容易性に違いはあるのでしょうか。

専任媒介契約では、不動産業者が広告費等のリソースをその契約に対して割きやすく、指定流通機構(レインズ)への登録も義務化されているため、売却先の発見を容易にする仕組みとなっているといえるでしょう。

他方で、一般媒介契約では、売主(依頼者)は、同時に複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことで、多くの売却先の候補を見つけることができます。また、不動産業者の多くは、一般媒介契約であっても、指定流通機構(レインズ)への登録をすることが多く、指定流通機構(レインズ)のシステムを使った売却先発見の容易性という点では、事実上、専任媒介契約との差はほとんどないでしょう。

そうすると、売却先発見の容易性という点では、事実上、一般媒介契約と専任媒介契約との間でさほど差はないといえるでしょう。

一般媒介契約と専任媒介契約のどちらを選択するかは依頼者の判断に任せられています。不動産業者としては、専任媒介契約を勧めることが多々ありますが、これらのことを総合すると、複数業者との同時の契約によって、より多くの買主を探すことができ、適正価格での売却が容易となる一般媒介契約がおすすめです。

おわりに

以上のように、不動産の売却の媒介契約には、大きく分けて【一般媒介契約】【専任媒介契約】の二種類があります。これらの媒介契約には、依頼者保護のための法律の規定の仕方が契約期間や自動更新の可否、指定流通機構への登録義務の有無や業有無の処理状況の報告義務の有無の点で異なるほか、契約の内容に違いからくるメリット・デメリットがあります。

いずれの媒介契約を選択するかは、売主となる依頼者次第ですが、両者のメリット・デメリットを比較すると、一般媒介契約の方が筆者としておすすめできる媒介契約です。

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この記事のディレクター
行政書士 保田 多佳之

このサイトの管理者。2005年から現在までウェブの企画・制作・マーケティングまで幅広く経験しています。これからも仕事の中心はウェブの仕事です。2021年から行政書士専用のウェブ制作を行っています。

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