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不動産の価格は路線価や公示価格など4種類。売買価格の目安は実勢価格。

不動産

相続により取得した不動産を処分したいと考えたとき、その価格はどのようにして決まるのでしょうか。不動産の価格(時価)の決め方は4種類あります。

今回は、不動産の4種類の価格、それぞれどのような場合に用いられるのか、不動産を相続した場合の対応との関係について解説します。

不動産の価格の種類

相続が生じた場合、相続人は死亡した人の一切の権利義務を承継するため、不動産についての権利義務も引き継ぎ、不動産は遺産分割の対象となります。他方で、一般的に不動産は高額であるため、不動産は相続財産全体の中で多くの割合を占めることになるのが通常です。

そうすると、不動産をいくらと評価するのかによって、遺産分割における相続人それぞれの取り分となる金額も変わってくることになります。そこで、不動産を金銭的にいくらであると評価するのかは相続との関係でも重要となります。

不動産の価格は、4種類があります。

  • 公示価格 
  • 路線価(相続税評価額)
  • 固定資産税評価額
  • 実勢価格

公示価格、路線価格(相続税評価額)、固定資産税評価額は、公的な機関により公示される価格ですが、実勢価格は公的な価格ではありません

他に、基準値標準価格というものもありますが、これは、性質としては公示価格と同様で、基準日(毎年7月1日)、公表日(9月下旬)、決定機関(都道府県)が異なる公示価格による不動産の評価を補充するものですので、今回は詳細な説明を割愛します。

それぞれの不動産価格

公示価格

公示価格とは、一般の土地取引価格の指標となる標準値の1㎡あたりの価格で、国土交通省の決定により、毎年1月1日を基準日として、3月下旬に公表されます。

公示価格は、不動産鑑定士という不動産の鑑定・評価を専門に行う資格を有する者の調査の上で算定されます。また、公示価格は主に一般的な土地売買の価格を売主・買主が考える上での目安として用いられるほか、公共事業の土地取得価格の目安として用いられます。

公示価格は、国土交通省地価公示・都道府県地価調査を見ることで調べることができます。公示価格は1㎡あたりの価格ですので、これに土地の面積をかけることで、土地全体の評価額を算出できます。

路線価(相続税評価額)

路線価(相続税評価額)とは、相続税や贈与税の計算の基礎となる1㎡あたりの価格で、道路(路線)の価格について公示される価格です。国税庁の決定により、毎年1月1日を基準日として、7月1日に公表されます。路線価(相続税評価額)については、公示価格の80%の評価額とされることが通常です。

路線価(相続税評価額)は、公示価格、売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額等様々な価格をみた上で、算出されます。

路線価(相続税評価額)は、国税庁のホームページから、財産評価基準書路線価図・評価倍率表を見て調べることができます。路線価から土地の価格を算出する場合、路線価(相続税評価額)に土地の状況に応じた額を加減した上で、これに土地全体の面積をかけることで土地全体の評価額を算出できます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税や不動産取得税などの計算の基礎となる価格で、市町村の決定により、3年に1度評価替えをし、1月1日を基準日として、3月または4月に公表されます。固定資産税評価額は、公示価格の70%の評価額とされることが通常です。

固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細を確認すれば分かります。他に、固定資産税台帳を閲覧したり、固定資産評価証明書を取り寄せたりして調べることもできます。

固定資産税台帳の閲覧・固定資産評価証明書の取り寄せをすることができるのは、納税義務者、その相続人、借地人等に限定されていることには注意が必要です。固定資産税評価額に対して、評価倍率表記載の評価倍率をかけることで、土地の価格を算出することができます。

実勢価格

実勢価格とは、市場で実際に売買が行われる場合に売主と買主との間の合意によって決まる価格です。これは、実際の取引により決まる価格ですので、公的に公示される価格ではありません。

つまり、不動産を処分する際に価格の目安となるのは、実際の取引価格である実勢価格ということになります。

実勢価格は、不動産取引価格情報検索から取引価格の目安を調べることはできますが、実際の価格がいくらになるのかは、売主と買主の合意次第です。一般的には、公示価格とほぼ同額から1.2倍の額となりますが、市場の状況によっては大きく変動しますし、結局は相手方との合意次第です。

例えば、ある土地を処分したいと考えている人(売主)が、1000万円での売却を考えているとします。これに対して、購入を考えている人は800万円で売ってほしいと考えています。
この時点では、売主と買主との間で、売買契約の成立要素である「代金」についての合意がないため、売買契約は成立していません。仮に、この後、売主と買主がお互いに譲歩して、900万円で土地を売り買いするという合意にいたった場合、この時点で、「売主は、買主に対し、○年○月○日に、土地を900万円で売った。」という売買契約が成立し、その土地の実勢価格は900万円に決まります。

つまり、買主がいるからこそ、実際の取引価格が生まれるのであり、買主がいるからこそ実勢価格が決まるのです。

土地の価格と相続争い

不動産と相続争い

このように、不動産の価格には4種類あり、不動産の処分・売却の目安となるのは、実勢価格です。

他方、不動産を相続し、相続人が複数いる場合には、不動産の処分をめぐって争いとなることもあります。具体的には、相続人の中に、不動産を売って手放したいと考えている人と、代々受け継いできた土地に住み続けたいと考えている人がいる場合が挙げられます。

相続する不動産を売って
手放したいと考えている人

代々受け継いできた土地に
住み続けたいと考えている人

また、ある相続人が取り寄せた査定額と他の相続人が取り寄せた査定額が異なり、相続人の間で不動産の評価額、つまり遺産分割によって得られる財産の額についての争いが生じることもあります。

このような不動産をめぐる相続争いが生じ、相続人同士の意見がまとまらない場合、どのように対応するのが良いのでしょうか。

不動産を保有し続けるとどうなるのか?

そもそも、相続人の間で意見がまとまらない場合に、不動産を保有し続ければどうなるのでしょうか。

不動産を所有している場合、当然ながら、不動産の修繕・維持・管理のコストがかかります

不動産という固定資産を保有しているため、固定資産税も負担しなくてはいけません。
そうすると、実質的に見ると遺産の価値は目減りしてしまいます

不動産を処分する際の目安となる価格は実勢価格ですから、
相続人の間で争っているうちに、買主が見つからなくなることがあります。

実勢価格は、市場の状況によって大きく変動するため、
相続人同士で揉めている間に、不動産の価格が大幅に下落してしまうこともあり得るのです。

こうなると、場合によっては、処分が困難な固定資産税や管理コストのかさむ不動産を相続人が持ち続けなくてはならなくなります。

適切な対応

たしかに、相続人同士で意見がまとまらない際には、まずは話し合い、必要に応じて専門家に相談することも重要です。

しかし、話し合いでは相続人の間の意見がまとまらないこともあるでしょう。このような場合、家庭裁判所での調停を経て、客観的な判断を裁判所にあおぐことも考えられます。しかし、家庭裁判所の審判・調停には時間を要するため、裁判所での審理を待っている間に、上記のような事態となることも考えられます。

そこで、相続人同士で意見がまとまらないのであれば、
不動産を早めに売却してしまうことをおすすめします。

不動産を売却してしまえば、一度その時点での実勢価格に基づく売却代金という形で、不動産が金銭化されることになります。金銭は、不動産と比較して、分割が容易ですから、相続人の間で公平感のある解決をすることができます。また、売却相手を見つけて実際に購入してもらうことで、不動産の評価額をめぐる相続人の争いを一度落ち着けることができます。

さらに、不動産を手放したくない相続人がいた場合でも、後にその不動産をリースバックする、買い戻すといった方法をとることができる場合もあります。

これらのことから相続した不動産の処分について相続人の間で争いがある場合には、できるだけ早期に売却する方が、損失が少なく、相続争いに決着をつけやすくなるというメリットがあるといえるでしょう。

おわりに

以上のように、不動産の価格の種類には、4種類があり、不動産を処分する際に目安となるのは、実勢価格です。

不動産を相続した際には、遺産分割の対象となる不動産をどうするか、不動産をいくらと評価するのかについて、相続人の間で意見がまとまらない場合もあります。

このような場合には、当該不動産を保有し続けると、固定資産税がかかってしまうため、早期に売却した上、売却代金をもとに相続した財産を分割するのがよいでしょう。

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この記事のディレクター
行政書士 保田 多佳之

このサイトの管理者。2005年から現在までウェブの企画・制作・マーケティングまで幅広く経験しています。これからも仕事の中心はウェブの仕事です。2021年から行政書士専用のウェブ制作を行っています。

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