実家を相続した場合や住み替えなどで自宅を売却することがあります。少しでも高く売れるようにリフォームを検討する人もいるでしょう。しかし、必ずしも高く売れるとは限りません。
その一方で、リフォームを行う必要がないとの声もあります。安易にリフォームした結果、損をする場合もあります。
そこで今回は、不動産売却でリフォームが不要な理由や不動産を高く売る方法、リフォームが必要になるケースなどを解説します。
これから相続した不動産を売却する予定の方や売却前にリフォームをするかどうか迷っている方はぜひ参考にしてみてください。
リフォームをした結果、多少でも売買価格は上がったとする場合、あなた（売り主）にとって売買価格が増えるということは、売却時の譲渡所得税と不動産仲介手数料が上がることに繋がります。また、買い主にとっては、売買価格と不動産取得税と不動産仲介手数料が上がることに繋がります。一番価値のあるものは現金です。細かいご相談ございましたら受け付けます。
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不動産売却前のリフォームは不要
不動産売却前のリフォームはなぜ不要と言われているのでしょうか？
築年数が古く、設備が劣化しているような状況であれば「リフォームをすれば高く売れるのではないか？」と考える方がいると思います。
ここでは、その理由について解説します。
売却前のリフォームが不要な理由
リフォーム費用を回収できない
リフォームは、材料費や施工費、諸経費がかかります。
室内のトイレや浴槽、キッチン、リビングからクロス・フローリングの張り替え、水まわりの工事など、あらゆる箇所で行います。
リフォームの内容、必要箇所などによりますが、それらの費用を上乗せすると売れない可能性があり、売却できたとしても売り手が損をするケースもあります。
買主が自分でリフォーム行うため
リフォームしていない状態で物件を安く手に入れたいという人もいます。物件を購入してからリフォームやリノベーションを検討している人もいるでしょう。
中古物件の購入者は、設備や内装、間取りを希望通りに変更できることが楽しみであると考えている場合も多くあります。
いずれにしても、リフォーム費用を上乗せするとどうしても高く感じるため、買い手がつかないか、思ったほど売却益が出ない可能性があります。
中古マンションの購入者数が増加
中古マンションの購入者数が増えていることも原因の1つです。
財務省の広報誌『ファイナンス』の調査によると、首都圏マンションの成約戸数は、2016年には中古マンションが新築マンションの成約戸数を上回っています。
また、2020年（仮：1-11月の実績＋12月の予測）の首都圏マンション市場は、新築が4割、中古が6割になっています。
このように中古マンション購入希望者は、立地や価格を重視している傾向にあり、リフォームされていない割安な物件が選ばれている可能性があります。
築年数を条件に検索する
物件情報サイトで築年数を条件に検索する人もいます。築20年の建物をリフォームしたとしても築年数は20年のままです。
そのため、中古物件で築年数が浅い物件を探している人にとっては、リフォームを行っていたとしても検索の対象になりません。
リフォームが必要な場合はどんな時？
ここまでリフォームが不要な理由について解説しましたが、中にはリフォームが必要な場合もあります。有効なケースを解説します。
重要な設備が劣化しすぎている
生活に必要な給湯器や浴室、トイレが明らかに劣化している場合は、物件のイメージが悪く売れにくくなります。
あくまでも一般的なケースですが、築年数から判断したリフォーム時期は以下の通りです。
10～20年
（色あせ、ひび割れ）
10～20年
（色あせ、ひび割れ）
10〜15年
（タイルひび割れ、水栓不良）
10～20年
（水漏れ、破損）
10～20年
（瓦のずれ、色あせ）
15〜20年
（建て付け不良、ガラス割れ）
10～20年
（コンロ点火不良）
10～20年
（破損、漏れ）
水まわりは、湿度が高くカビの原因にもなるので劣化が早くなります。
外壁は、チョーキング現象という表面がチョークの粉のようなものが出てくる状態です。この場合、防水機能を失っている可能性が高く、早めの塗装リフォームが必要です。
ライフスタイルの変化
家族が増えた場合に間取りを変更して子ども部屋を作る、子どもが大きくなり、一人暮らしをすることによって空き部屋ができるなど、ライフスタイルの変化によりリフォームが必要になるケースもあります。
また、二世帯住宅を希望した際に手すりやスロープを設置するなど、バリアフリーリフォームを行う場合もあります。
リフォーム費用の相場
一般的な部位別のリフォーム費用の相場は以下の通りです。
| リフォーム箇所 | 費用 |
| 外壁 | 100〜300万円 |
| 屋根 | 50〜100万円 |
| 天井 | 5〜15万円 |
| 床 | 5〜15万円 |
| 浴室 | 50〜150万円 |
| キッチン | 50〜150万円 |
| トイレ | 10〜50万円 |
| 洗面所 | 20〜50万円 |
リフォームを行う際の注意点
注意点としては、自己判断でリフォームを行わないことです。
物件の状況に応じて、どのようなリフォームが必要であるのか、的確なアドバイスをしていただける専門家に相談することが大切です。
リフォームを行うのであれば、複数の業者を慎重に検討することがポイントです。
不動産売却で調べておきたいこと
不動産を売却する前には、必ず調べておきたいことがあります。それぞれ解説します。
査定依頼をする
不動産売却する前に査定依頼が必要です。査定してもらう場合は、複数の不動産会社で比較しながら相見積もりを取りましょう。
不動産会社には、大手や地域密着型、仲介に強い、売却が得意など、さまざまな特徴があるので慎重に選ばなければなりません。
したがって、大手で有名な不動産会社だけでなく、地域密着型など中小の不動産会社を含めて比較することが大切です。
インスペクション（建物状況調査）の活用
不動産のインスペクションは、住宅の劣化や不具合の状況、欠陥の有無など、既存住宅の建物状況を調査することを指します。
既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に沿って調査を行います。
戸建、アパート、マンションなどの、新築住宅以外の既存住宅です。
店舗・事務所などとの併用住宅の場合は、住居部分のみが対象です。
構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分
目視や計測機器の使用、触診・打診などさまざまです。
しかし、住宅設備に関しては、インスペクションの対象外になります。
一方、インスペクションの実施は、義務ではありません。ただし、民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になったことで、不動産の売主の責任が重くなりました。
つまり、不動産売買でどのような状態であるかを調査して契約書に記載しておかないと、後で「契約不適合責任」を負う可能性があるためです。
「雨漏りなし」と契約書に書いてあるのに雨漏りがある場合は、買主が売主に請求できる権利を持ちます。逆に、「雨漏りがあります」と契約書に書いてある場合は、上記の請求をすることはできません。
リフォーム不要で不動産を高く売る方法
こまめに掃除を行う
リフォームを行うと高額な費用が発生することもあるので、日頃からこまめに掃除をすることが最低限の対策です。
購入希望者が内覧時に物件を確認するとき、外観や共用スペースが汚れているとマイナスのイメージを与えてしまいます。
こまめに掃除を行い、この家に住みたいと思っていただくことが重要です。そのためには、購入希望者に清潔感のある物件をアピールしなければなりません。
特に掃除をする箇所は、買い手が注目すべき場所を強化しましょう。
たとえば、キッチン、バスルーム、洗面所、トイレ、給排水管などです。水回りが汚れていると、それだけで印象が悪くなってしまいます。
一戸建ての場合は、ベランダや庭の部分もしっかり掃除をしておくと印象も良くなります。なぜなら、ファミリー層がガーデニングを楽しめるスペースはあるか、子どもが遊べる場所であるかなどを想定しながら物件を見に来ているためです。
ベランダや庭を綺麗にしておくことで購買意欲を高めるでしょう。
とはいえ、完璧に汚れを落とすことは難しいかもしれません。どうしても汚れが落ちない場合は、ハウスクリーニングの専門業者に依頼することもひとつです。
設備不良を確認する
設備不良があると、値引き交渉をされる可能性があります。
また、設備不良に気づかずに売却してしまった場合は、後からトラブルになる可能性もあるので売却前から確認しておきましょう。
ポイントとしては、給湯、水回り、空調、照明、建具などです。
不動産の売買契約書では、「付帯設備表」が契約書の付属書類となっているので、故障や不具合を記載します。よって、設備不良の確認はとても重要になります。
まとめ
本記事では、不動産売却でリフォームが不要な理由やリフォームが必要になるケース、不動産を高く売る方法などを解説しました。
リフォーム不要の理由としては、リフォームを行うと売却価格に上乗せしなければならないので、希望通りの価格で売れるとは限らないということです。
また、売却サイトでは、築年数を条件に検索する人もいるので、築年数が古い物件は自分でリフォームをしたい場合も多く、リフォームが付加価値とならないケースがあります。
リフォームが必要になるケースとしては、重要な設備が劣化しすぎている、ライフスタイルの変化などで有効となります。
リフォームを行わない場合は、こまめに掃除をする、設備不良を確認するなどを忘れずにしましょう。
