土地の遺産相続における固定資産税評価額と固定資産税路線価

土地や建物をさまざまな理由で売却したり、親から相続することもあります。このときに気になるのは、不動産の時価ではないでしょうか？しかし「地価公示価格」や「固定資産税評価額」などを聞いたことがあっても、詳しく知らない人も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、不動産の時価の定義や調べ方、相続税対策などについて詳しく解説します。
これから時価の種類を知りたい方や不動産を売却する方に役立つ記事となっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の時価の定義

ここでは、時価の種類やそれぞれの特徴などを解説します。

それぞれ見て行きましょう。

地価公示価格

国が調べます

地価公示法にもとづき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点における約2万6,000カ所に設定された標準地の土地価格を公示するものです。毎年3月中旬～下旬に公表されます。

• 2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行います。
• 土地価格は、単位面積1㎡当たりの価格を公示します。
• 公表された価格を「公示地価」と言います。

基準値標準価格（基準地価）（都道府県調査地価）

都道府県が調べます

国土利用計画法施行令にもとづき、不動産鑑定士の評価をもとに都道府県が毎年7月1日時点における約2万6,000カ所の基準地の土地価格を公示するものです。毎年9月中旬～下旬に公表されます。基準値標準価格は「基準地価」「都道府県調査地価」とも呼ばれています。

• 1人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行います。
• 土地価格は、単位面積1㎡当たりの価格を公示します。

地価公示と基準値標準価格はどこで見れる？

地価公示と基準値標準価格は、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調べることができます。

（参考：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」）

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜　<検索地域選択（都道府県）>

www.land.mlit.go.jp

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地価公示価格と基準値標準価格の比較

地価公示価格と基準値標準価格の違いを以下の表にまとめました。

	地価公示（公示地価）	基準地価
根拠法	地価公示法	国土利用計画法施行令
価格表示	標準地1㎡あたりの価格	​​​​基準地1㎡あたりの価格
調査機関	国土交通省土地鑑定委員会	都道府県
調査日	毎年1月1日（3月発表）	毎年7月1日（9月発表）
調査方法	不動産鑑定士2名以上の鑑定評価	不動産鑑定士1名以上の鑑定評価
調査範囲	都市計画区域及び国土交通省令で定める区域	都市計画区域以外を含む

相続税路線価格

相続税路線価格は、土地の相続税評価額を計算する際に使用し、毎年1月1日を基準日として国税庁が毎年7月ごろに公表されます。

• 相続税路線価は、道路に面した土地1㎡当たりの評価額を指します。
• 公示価格の80％程度となります。
• 相続税や贈与税を計算する際に必要な指標です。

相続税路線価は、国税庁のホームページで調べることができます。

参考：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

財産評価基準書｜国税庁

財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

www.rosenka.nta.go.jp

また、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」でも確認できます。

参考：一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」

相続税路線価に関する計算式は以下の通りです。

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は、課税明細書に記載の固定資産税評価額と同じ価格となります。また、貸家の相続税評価額は、さらに相続税評価額が低くなります。

固定資産税評価額（固定資産税路線価）

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出基準に使用されます。固定資産評価基準にもとづき、各市町村が決定します。

相続税路線価格と固定資産税評価額の比較

	相続税路線価	固定資産税評価額
利用される税金	相続税、贈与税	固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税
調査機関	国税庁	市町村（東京23区は東京都）
公表時期	毎年7月ごろ	基準年の4月ごろ
時価との比較	公示価格の80％程度	公示価格の70％程度

4種類の時価についてのまとめ

前述した時価についてまとめると、以下の通りになります。

地価公示価格	100％
基準値標準価格	100％
相続税路線価格	80％程度
固定資産税評価額	70％程度

調査機関の比較

地価公示価格	国土交通省
基準値標準価格	都道府県
相続税路線価格	国税庁
固定資産税評価額	市町村（東京23区は東京都）

公開日と基準日

地価公示価格	3月下旬発表（基準日1月1日）
基準値標準価格	9月下旬発表（基準日7月1日）
相続税路線価格	7月発表（基準日1月1日）
固定資産税評価額	4月発表（基準日1月1日）

時価の調べ方

実勢価格	国土交通省「土地総合情報システム」
公示価格	「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
基準値標準価格	「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
相続税路線価格	国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」
固定資産税評価額	固定資産税の課税明細書で調べる、固定資産税台帳閲覧など

時価の違いを用いた相続税対策

路線価は、公示価格の80%となります。

貸家の相続税評価額は、さらに相続税評価額が低くなります。マンションの一室を貸す場合、一棟全体で貸す場合で計算式が異なります。

まとめ

本記事では、不動産時価の定義や調べ方、相続税対策などについて解説しました。
不動産の時価4種類あり、調査機関や調査方法、公表時期など、それぞれ特徴が異なります。

特に、相続税路線価格は、路線価で公示価格の80%となり、現金で相続するときよりも相続税対策として有効となります。

さらに、その建物を賃貸すると相続税評価額が低くなるので節税になります。時価についてしっかり理解しながら、節税対策として有効に活用しましょう。