換価分割とは、実家などの不動産を売却し、現金を相続人で分ける相続財産の分割方法

不動産の換価分割とは

換価分割（かんかぶんかつ）とは、相続財産の不動産を売却し、その売却した利益を法定相続分（遺産をもらえる割合）に従って分ける方法です。

たとえば、親が死亡後、その親が住んでいた家を利用しない場合、換価分割という方法が考えられます。ローンが残っている場合も、任意売却によって換価分割は可能です。

その親が住んでいた家の売却利益が2,000万円だった場合、子が２名いて、法定相続分が２分の１ずつだとしたら、１人1,000万円ずつの現金を相続することとなります。

その親が住んでいた家を誰かが利用したい場合、代償分割という方法になります。利用したい人が利用したくない人に対して現金などを支払って家を所有する方法です。

また、利用したい人が死亡した配偶者だった場合は、その配偶者がその家を相続しなくても配偶者居住権が発生し住み続けることができます。

相続人同士の関係性が良くない場合にはメリットが大きいです。相続財産の不動産を売却し現金で分ける方法を取るので、シンプルでありトラブルを減らすことができます。また、現在のトラブルに限らず、将来に渡ってトラブルを減らすことができます。

全員が士業と同レベルの知識を持ち合わせているのであれば、遺産分割協議書を作成した場合、相続開始つまり亡くなったときに遡って所有権が移転すると知って同意します。ですから、思い違いによるトラブルは発生しません。

しかし、何回も相続を経験するわけでもありませんし、法律の仕事でもしてなければ法律を正確に覚えている人も少ないでしょう。思い違いによる言い争いが裁判になってしまうこともありますので、シンプルであることは重要です。

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亡くなった人が住んでいた家が無くなってしまうことがデメリットです。亡くなった人が最後に住んでいた思い出のある場所が換価分割をしてしまうと他の人の物になってしまいます。戸建てなどは２０年で価値がなくなると言われますので、築２０年以上の家は建て壊されることも多いでしょう。

法律上はいつまでに行わなくてはいけないという期日はありません。ただし、いつまでも換価分割による売却を行わない場合、固定資産税がかかってきますし、相続開始の１０か月後には相続税の支払いタイミングもあります。できるだけ早く決定し動き出したほうが良いでしょう。

相続が開始されたとき、相続財産は一度共有名義になります。ただし、登記上自動で共有になるわけではありません。登記と所有権は別のものです。

不動産の換価分割の具体的な方法は、相続財産の不動産を、相続人全員の共有名義にする方法と代表者名義にする方法がありますが、相続人全員の共有名義にすることをお勧めしています。

相続人全員の共有名義にした場合、書類手続きに毎回全員の署名押印が必要になってしまいますが、書面上と実際の動きを同一にすることによって、思わぬトラブルを防ぐことになります。（詳細はお電話ください）

不動産屋でないからお伝えできる不動産を有利に売却する方法のひとつです。

たとえば、５００万円リフォームしても売却額に５００万円を加算して売却できるわけではありません。また、売り主の売却額が上がるということは、不動産屋への仲介額も大きくなりますし、リフォーム代の控除もあるとはいえ譲渡所得税も大きくなります。

また、買い主の購入価格が上がるということは、単純にターゲットを減らしています。買い主の不動産屋への仲介額も大きくなりますし、不動産取得税も大きくなります。また、自らリフォームしたいと考えている買い主からは購入されない物件となります。

もっと、具体的なアドバイスが必要な場合はご相談ください。

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遺産を相続できる人は、法律で決まっています。（法廷相続人）

亡くなった人の配偶者（夫・妻）＋亡くなった人の子供（子供がいなければ親（親がいなければ兄弟））となります。配偶者は相続人になり、子供がいるのであれば、配偶者＋子供が相続人になります。

遺産を相続できる人が、遺産に対して主張できる割合は法律で決まっています。（法定相続分）

配偶者＋子供の場合、配偶者２分の１＋子供２分の１です。配偶者＋子供２名の場合、配偶者２分の１＋子供４分の１＋子供４分の１です。（家族構成によって複雑になります。分からない場合お問い合わせください。）ただし、相続人全員が納得すれば、法定相続分ではない割合での分割方法も可能です。

また、被相続人（亡くなった方）から生前財産を貰ったとして、法定相続分を少なくする特別受益や、被相続人の財産の維持に貢献したとして、法定相続分を多くする寄与分などもありますが、自ら主張し他の相続人に認められない場合は、争いになりやすい主張です。