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不動産の売却価格の目安をするための不動産鑑定評価という考え方

不動産

不動産を売却しようと思ったとき、その価格はどのようにして決まるのでしょうか。
不動産の適切な価値を図る「不動産鑑定評価」においては、いくつかの基準・手法があります。
今回は、不動産の売却価格の目安となる不動産鑑定評価について解説します。

不動産鑑定評価とは?

不動産の価格は、不動産の効用、相対的希少性、不動産に対する需要(これら3つを「価格形成要因」といいます。)を考慮して決められる経済的価値であると考えられています。

価格形成要因
  • 不動産の効用
  • 相対的希少性
  • 不動産に対する需要

簡単にいうと、売主と買主は、不動産がどうやって利用されることを目的にして売買契約を結ぶのかどうか、都会の限られた場所にある不動産なのかどうか、他にその不動産を買いたいと考えるであろう人がどのくらいいるのかを考慮して売買代金を決めていくのだと理論上は考えられています。

売買代金を決める際に考慮される要因
  • 売主と買主は、不動産がどう利用されることを目的にして売買契約を結ぶのか
  • 都会の限られた場所にある不動産なのか
  • 他にその不動産を買いたいと考えるであろう人がどのくらいいるのか

価格形成要因は、景気の動向や金利水準といった一般的要因、交通の利便性、商業施設の有無等の地域要因、地形や方角といった個別的要因を踏まえて判断されます。

しかし、現実にその不動産にどの程度の価値を見出すのかというのは、個々の売買契約によってさまざまであり、売り急ぎ・買い進みによる価格の流動性、売主と買主との間の情報格差などの事情が介在することも多々あります。

このような価値判断に基づく売買価格は、適正な市場価値からは大きくずれることもあります。適正な市場価値とは離れていても売主と買主との間の合意があればいいという場合もあり得ますが、そうではなく、専門家である不動産鑑定士が適正な価格を求めなければいけない場合もあります。この不動産の適正な価格の判断を行うのが「不動産鑑定評価」です。

不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準とは、国土交通省が制定する不動産鑑定士が不動産鑑定評価を行う際に参照すべき基準で、不動産鑑定評価を行う際の実質的な統一的な基準です。そのため、不動産鑑定評価基準に従った不動産鑑定評価が行われているかどうかで、不動産鑑定評価の適切性が決まるといえるでしょう。

不動産鑑定評価基準には、不動産の鑑定評価に関する基本事項、不動産の鑑定評価の方式、不動産鑑定評価の手順、鑑定評価報告書に関する事項など、不動産の鑑定評価をする上で知っておかなければならない事項が記載されています。

この記事では、不動産鑑定評価基準に定められていることを踏まえつつ、不動産の価格の種類や不動産鑑定評価の手法について解説します。なお、国土交通省のホームページからも不動産鑑定評価基準を見ることができます。

不動産の価格の種類

不動産鑑定評価においては、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格、という4種類の価格があります。不動産鑑定評価基準第5章第3節において、詳細に定められていますが、この記事では、それぞれの価格の意義とそれぞれの価格が用いられる場合について、簡単に解説します。

不動産価格の種類
  • 正常価格
  • 限定価格
  • 特定価格
  • 特殊価格

正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格、をいいます。

つまり、参入及び退出が自由であり、売り急ぎ等の事情がなく、不動産が相当期間市場に公開されているとした自由市場において不動産が売買された、と仮定した場合に想定される価格です。

不動産鑑定評価を行う場合、通常は、この「正常価格」で行われます。

限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産の併合、または不動産の分割などより一部を取得する際などに基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を、適正に表示する価格をいいます。

例えば、隣接する不動産を併合する場合、土地全体としては隣接する2つの土地を合理的に利用することができるようになり、土地の利用効率が高まります。また、その地形では土地を効率的に利用できない場合に土地を分割した場合も、その土地の利用効率は高まります。

「限定価格」は、正常価格よりも高い価格で売買される方が、合理性があると考えられる場合に、用いられます。

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。

例えば、不動産を投資対象として売買する場合、投資の対象として投資採算価値を算出することがあります。また、民事再生や会社更生が行われた場合、倒産法制に基づいて債務の計画弁済をしていくこととなり、法令上の権利制約を伴うことがあります。

さらに、民事再生においては、不動産を裁判所の許可を得て早期に売却するということを図ることもあります。このような場合、正常価格が想定する自由市場を仮定して不動産の価格を判定するのは妥当ではありません。

つまり、このような法令等による特性を考慮して決める価格が「特定価格」なのです。

特殊価格

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。

例えば、文化財の指定を受けた建造物の価値を考えるとき、このような不動産を売買すること自体、通常は想定されません。要するに、正常価格が想定する自由市場での売買を仮定しても意味がありません。

「特定価格」は、自由市場での売買に適さない、文化財のような不動産の価格を判定する際に用いられます。

不動産鑑定評価の手法

不動産鑑定評価の計算方法は、大きく分けて、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類があります。不動産鑑定評価基準第7章においては、細かな不動産鑑定評価の手法について定められていますが、これについても、この記事では要点のみを解説することにします。

不動産改定評価の手法
  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

原価法

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。

例えば、既に住宅があったとした場合、その住宅を最初から建て直せばいくらかかるのか、という観点から不動産の価格を決めることになります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例を行い、これらに係る取引価格に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価値を求める手法です。

つまり、同じような不動産の取引での不動産売却価格が複数あれば、それの平均程度の額が、鑑定評価の対象となる不動産の価格として適当であろうと考えるのです。

取引事例法は同じような不動産の取引のサンプルを多数収集しやすい場合に用いやすい手法です。したがって、対象となる不動産がある地域の中で類似の取引が多数行われているような場合に適していると考えられます。

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在の価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法です。

つまり、その不動産から将来どのくらいの利益を得られるのかという基準で不動産の価値を図る手法です。収益還元法は、将来、収益性を考えやすい賃貸用の不動産や事業用不動産の価値の鑑定評価を行う際に有効な手法であると考えられています。

開発法

このように、不動産鑑定評価基準の手法は大きく分けて3種類ありますが、不動産によってどの手法が適しているか、どの手法によって鑑定評価をすべきかはケースによります。

そこで、これらの3つの手法の考え方を活用した開発法といわれる手法も存在します。

地価公示

先に述べたように、不動産に価格というのは、3つの価格形成要因から決められるものですが、それがいくらなのかというのは一般にわかりにくいものです。

そこで、土地の適正な価格の目安として、公示価格を公表する「地価公示」が行われています。

公示価格

公示価格とは、標準地の1月1日時点での1㎡あたりの価格のことです。公示価格は、一般的な市場における取引の目安となる価格ですから、正常価格であるということになります。また、公示価格を算出する際の標準地の鑑定評価は、先述した鑑定手法に基づいて出される額を勘案して決められます。

おわりに

以上のように、性質として適正な価格がわかりにくい不動産の適正な売却価格を決める目安としては、不動産鑑定評価に基づく評価額が参考にされ、標準地の不動産鑑定評価については、公示価格として地価公示が行われています。

不動産鑑定評価における不動産の価格には、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の4種類があり、不動産鑑定評価の手法としては、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類があります。

通常用いられるのは正常価格ですが、不動産の特性に応じた価格が用いられることもあります。また、不動産鑑定評価の手法については、それぞれ特徴があり、事案によってどの手法が適しているかは異なります。不動産の売却を考えている場合には、公示価格を参考にするほかに、分かりにくいようであれば不動産鑑定士といった専門家に相談することをおすすめします。

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この記事のディレクター
行政書士 保田 多佳之

このサイトの管理者。2005年から現在までウェブの企画・制作・マーケティングまで幅広く経験しています。これからも仕事の中心はウェブの仕事です。2021年から行政書士専用のウェブ制作を行っています。

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