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土地の遺産相続における固定資産税評価額と固定資産税路線価

不動産

土地や建物をさまざまな理由で売却したり、親から相続することもあります。このときに気になるのは、不動産の時価ではないでしょうか?しかし「地価公示価格」「固定資産税評価額」などを聞いたことがあっても、詳しく知らない人も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産の時価の定義や調べ方、相続税対策などについて詳しく解説します。
これから時価の種類を知りたい方や不動産を売却する方に役立つ記事となっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の時価の定義

不動産の時価の定義
  • 不動産は、価値を判断することによって適正な時価を算出します。
  • 鑑定方法は、国家資格である不動産鑑定士が鑑定・評価することができます。
  • 不動産の価値をはかる上で「時価」が重要となります。

ここでは、時価の種類やそれぞれの特徴などを解説します。

不動産における時価は4種類ありますが、​​算出する目的によって評価額は変わります。

それぞれ見て行きましょう。

地価公示価格

国が調べます

地価公示法にもとづき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点における約2万6,000カ所に設定された標準地の土地価格を公示するものです。毎年3月中旬~下旬に公表されます。

  • 2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行います。
  • 土地価格は、単位面積1㎡当たりの価格を公示します。
  • 公表された価格を「公示地価」と言います。
標準地

土地鑑定委員会が自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地が選ばれます。
(地価公示法3条)

対象区域

都市計画法4条第2項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(国土利用計画法12条1項で定められる規制区域を除く)です。

地価公示は、一般の土地取引や金融機関の担保評価の指標、公共事業用地の取得価格算定基準として活用されています。

基準値標準価格(基準地価)(都道府県調査地価)

都道府県が調べます

国土利用計画法施行令にもとづき、不動産鑑定士の評価をもとに都道府県が毎年7月1日時点における約2万6,000カ所の基準地の土地価格を公示するものです。毎年9月中旬~下旬に公表されます。基準値標準価格は「基準地価」「都道府県調査地価」とも呼ばれています。

  • 1人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行います。
  • 土地価格は、単位面積1㎡当たりの価格を公示します。
対象区域

対象区域は、都市計画区域内外の住宅地、商業地のほか、工業地、林地なども含みます。

基準値標準価格は、民間企業や地方公共団体の土地取引などに活用されます。

地価公示と基準値標準価格はどこで見れる?

地価公示と基準値標準価格は、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調べることができます。

(参考:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」)

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索地域選択(都道府県)>

地価公示価格と基準値標準価格の比較

地価公示価格と基準値標準価格の違いを以下の表にまとめました。

地価公示(公示地価)基準地価
根拠法地価公示法国土利用計画法施行令
価格表示標準地1㎡あたりの価格​​​​基準地1㎡あたりの価格
調査機関国土交通省土地鑑定委員会都道府県
調査日毎年1月1日(3月発表)毎年7月1日(9月発表)
調査方法不動産鑑定士2名以上の鑑定評価不動産鑑定士1名以上の鑑定評価
調査範囲都市計画区域及び国土交通省令で定める区域都市計画区域以外を含む

相続税路線価格

相続税路線価格は、土地の相続税評価額を計算する際に使用し、毎年1月1日を基準日として国税庁が毎年7月ごろに公表されます。

  • 相続税路線価は、道路に面した土地1㎡当たりの評価額を指します。
  • 公示価格の80%程度となります。
  • 相続税や贈与税を計算する際に必要な指標です。

そもそも路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの評価額を指します。
大きく分けて「相続税の路線価」と「固定資産税の路線価」があります。

路線価の調べ方
  • 調べたい土地の都道府県を選び「路線価図」を選択します。
  • その後、市区町村の地図を表示します。
  • 都市を離れた場所など、路線価が設定されていない地域は「倍率方式」が用いられます。

相続税路線価は、国税庁のホームページで調べることができます。

参考:国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

財産評価基準書|国税庁
財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

また、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」でも確認できます。

参考:一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」

相続税路線価に関する計算式は以下の通りです。

相続した土地の評価額の計算方法

相続税路線価×土地の面積

相続税路線価がない土地の評価額の計算方法

固定資産税評価額×評価倍率

倍率方式の計算方法

固定資産税評価額×倍率

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は、課税明細書に記載の固定資産税評価額と同じ価格となります。また、貸家の相続税評価額は、さらに相続税評価額が低くなります。

固定資産税評価額(固定資産税路線価)

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出基準に使用されます。固定資産評価基準にもとづき、各市町村が決定します

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、公示地価の70%程度となります。

固定資産税は、毎年1月1日現在で、土地や建物の所有者として登記されている人に課税されます。

固定資産税評価額は市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われます。

相続税路線価格と固定資産税評価額の比較

相続税路線価固定資産税評価額
利用される税金相続税、贈与税固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税
調査機関国税庁市町村(東京23区は東京都)
公表時期毎年7月ごろ基準年の4月ごろ
時価との比較公示価格の80%程度公示価格の70%程度

4種類の時価についてのまとめ

前述した時価についてまとめると、以下の通りになります。

地価公示価格100%
基準値標準価格100%
相続税路線価格80%程度
固定資産税評価額70%程度
公示価格を100とした割合です。相続税路線価格と固定資産税評価額は、公示価格等より低くなります。

調査機関の比較

地価公示価格国土交通省
基準値標準価格都道府県
相続税路線価格国税庁
固定資産税評価額市町村(東京23区は東京都)

公開日と基準日

地価公示価格3月下旬発表(基準日1月1日)
基準値標準価格9月下旬発表(基準日7月1日)
相続税路線価格7月発表(基準日1月1日)
固定資産税評価額4月発表(基準日1月1日)

時価の調べ方

実勢価格国土交通省「土地総合情報システム」
公示価格「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
基準値標準価格「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
相続税路線価格国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」
固定資産税評価額固定資産税の課税明細書で調べる、固定資産税台帳閲覧など
価格については、4種類とも無料で調べることができます。

時価の違いを用いた相続税対策

路線価は、公示価格の80%となります。

たとえば、5,000万円の家を相続した場合には、4,000万円が相続額となります。つまり、2,000万円を節税できることになるので、相続税対策と有効です。

貸家の相続税評価額は、さらに相続税評価額が低くなります。マンションの一室を貸す場合、一棟全体で貸す場合で計算式が異なります。

一戸建て・マンションの一室を賃貸した場合

貸家の相続税評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合(30%))

マンションの一棟全体を賃貸した場合

貸家の相続税評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合(30%)×賃貸割合)

まとめ

本記事では、不動産時価の定義や調べ方、相続税対策などについて解説しました。
不動産の時価4種類あり、調査機関や調査方法、公表時期など、それぞれ特徴が異なります。

特に、相続税路線価格は、路線価で公示価格の80%となり、現金で相続するときよりも相続税対策として有効となります。

さらに、その建物を賃貸すると相続税評価額が低くなるので節税になります。時価についてしっかり理解しながら、節税対策として有効に活用しましょう。

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この記事のディレクター
行政書士 保田 多佳之

このサイトの管理者。2005年から現在までウェブの企画・制作・マーケティングまで幅広く経験しています。これからも仕事の中心はウェブの仕事です。2021年から行政書士専用のウェブ制作を行っています。

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